O que é uma Avaliação Imobiliária ?

É uma avaliação de imóveis, realizada por um Perito Avaliador com registo ativo na CMVM – Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, normalmente solicitada por uma entidade financeira com o propósito de obter o valor de mercado de um determinado bem para efeitos de Garantia Hipotecária, também pode ser solicitada por particulares ou empresas que pretender conhecer o valor do seu património, ou para efeitos de transações comerciais, contabilísticos e fiscais, ou até mesmo para definição do capital a assegurar junto das companhias de seguros.

O Perito em Avaliação Imobiliária está sujeito a um sistema de incompatibilidade junto da entidade supervisora – CMVM – que garante a sua independência, para que seja o mais imparcial possível.

Uma Avaliação Imobiliária para que serve ?

• Para efeitos de compra e venda ou arrendamento
• Para fins bancários e de garantia hipotecaria
• Seguros
• Registo contabilístico de acordo com as IAS “International Account Standards”
• Fusões e Aquisições
• Contencioso
• Partilhas e heranças
• Projectos de Investimento

Nestas avaliações são utilizadas metodologias reconhecidas nacional e internacionalmente, para cumprimento dos requisitos legais nacionais (Aviso nº 5/06 do Banco de Portugal e o regulamento específico da CMVM).

Metodologias adoptadas nas avaliações:

Método Comparativo de Mercado

Neste Método, o valor do imóvel é determinado por comparação com outros semelhantes, de que são conhecidos os preços (ou valores de oferta) no mercado imobiliário.

Baseia-se na observação de valores de mercado, de património semelhante ao que se pretende avaliar, pelo que o valor obtido será tanto mais correto, quanto mais ativo for o mercado e quanto mais próximas e/ou semelhantes forem as características dos patrimónios transacionados, com as do património a avaliar.

Método do Rendimento

É o método mais adequado para a estimação dos valores de propriedades produtivas, que podem ou se encontram, arrendadas ou exploradas, a determinado valor de renda (isto é, que podem fornecer ou já fornecem um rendimento, em regra periódico, mensal, sazonal ou anual) e de acordo com uma yield representativa da sua utilização, atual ou
potencial.

Este método determina o valor de empreendimentos concluídos, incorporando nos cálculos, o faseamento da colocação no mercado dos arrendamentos, através do cálculo em DCF e incorporando uma “Exit Yield” à perpetuidade, após o cenário do investimento concluído numa propriedade, na abordagem da exploração da mesma.

Método de Custos Residual (dinâmico)

O cálculo baseia-se dos custos necessários por imóvel ou segmento de imóveis, para a sua construção, bem como na estimação dos valores das respetivas receitas (vendas ou exploração) das edificações concluídas.

Neste Método, o valor para cada imóvel ou conjunto é o resultado do estudo do cenário, potencialmente, mais rentável, na ótica da aptidão construtiva definida no respetivo plano director Municipal Plano de Pormenor, Pedidos de informação previa, Projeto de licenciamento ou qualquer outra disposição legal, que confira potencialidade legalmente consentida, ao imóvel em estudo, calculando, previamente, áreas e destinos/usos finais das construções a erigir e respetivos valores de comercialização ou exploração.

Os valores de avaliação serão, calculados numa ótica financeira, ao longo de uma programação temporal e atualizando à data da avaliação, os respetivos rendimentos futuros, atualizados à taxa de custo de capital, que reflitam a remuneração exigida pelos investidores e o prémio de risco associado à atividade desenvolvida, calculados pelo Método DCF – “Discounted Cash Flows”.

*Fluxos de caixa descontados (em inglês discounted cash flow – DCF), é um modelo de análise usado pelos analistas financeiros para estimarem o valor de uma empresa ou de um projeto através do custo de capital.

Método de Custos

Metodo que na estima o custo de reprodução ou de substituição do imóvel em estudo. O valor do imóvel, na ótica deste Método, obtém-se adicionando ao valor de mercado do terreno e respetivos encargos com a sua aquisição, o custo da construçã nova , num determinado local, depreciado em função da vetustez, obsolescência física, funcional, ambiental e económica verificada e/ou apreciado em função de singularidades arquitetónicas, históricas ou outras
identificadas.

Método de avaliação do imóvel para efeitos de seguro

Estima o custo de reprodução ou de substituição do imóvel em estudo. O valor obtém-se adicionando os custo da construção, num determinado local, depreciado em função da vetustez, obsolescência física, funcional, ambiental e económica verificada e/ou apreciado em função de singularidades arquitetónicas, históricas ou outras identificadas.

Para este calculo não se adiciona valor do terreno.